임대차 기간 중 집주인이 바뀌어도 전세계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 새 소유자에게 계약과 보증금 반환 의무를 주장할 수 있는지는 세입자가 대항력을 갖췄는지가 중요합니다.
대항력이 있으면 임대인 지위가 승계됩니다
주택을 인도받아 거주하고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 취득할 수 있습니다. 대항력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 그 전에 소유권이 넘어갔는지 등기부등본으로 확인해야 합니다. 대항력을 갖춘 상태에서 집이 양도되면 원칙적으로 새 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 승계합니다. 집이 팔렸다는 사정만으로 세입자가 계약을 종료하거나 보증금을 즉시 돌려받아야 하는 것은 아닙니다.
소유권 변경 때 확인할 사항
등기부등본에서 소유권 이전일과 새 소유자를 확인하고, 임대차계약서와 전입신고·점유 사실을 입증할 자료를 보관하세요. 새 집주인에게 임대차 기간과 보증금 액수를 서면으로 알리고, 계약서나 보증금 수령 내역도 함께 정리해 두면 좋습니다. 보증금 일부를 새 소유자에게 지급하라는 요청을 받으면 지급 전 권한과 계좌 명의를 확인해야 합니다. 대항력 요건을 갖추지 못한 경우에는 사정에 따라 권리관계가 달라질 수 있으므로, 매매 사실만으로 반환 책임자를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
집이 팔리면 새 집주인이 계약 조건을 바로 바꿀 수 있나요?
소유권이 바뀌었다는 이유만으로 기존 계약 조건이 자동 변경되지는 않습니다. 계약 기간 중 조건 변경은 당사자 간 합의 등 별도의 근거가 필요합니다.
새 집주인에게 계약서를 다시 써야 하나요?
소유자 변경만으로 새 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약서와 보증금 지급 자료를 보관하고, 변경된 임대인 정보를 확인해 두세요.