전세 계약을 갱신하면서 보증금을 증액했다면, 기존 계약서의 확정일자만으로 늘어난 금액까지 보호된다고 단정하기 어렵습니다. 증액분의 우선변제권을 확보하려면 변경 내용을 문서로 남기고 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다.
증액분은 별도로 순위가 정해질 수 있어요
기존 보증금에 대한 권리 순위는 기존 계약의 확정일자를 기준으로 판단하지만, 추가로 지급한 금액은 증액 합의 시점에 따라 순위가 달라질 수 있습니다. 그 사이 집에 근저당권이나 압류 등 다른 권리가 설정됐다면, 증액분보다 앞설 수 있습니다. 따라서 보증금을 보내기 전에 등기사항증명서를 확인해 새로 설정된 권리가 있는지 살펴보세요. 확정일자만 받으면 보증금 전액 반환이 보장되는 것은 아닙니다.
변경 합의서 작성과 확인
갱신 계약서나 기존 계약의 변경 합의서에는 종전 계약일과 보증금, 증액액, 갱신 기간을 명확히 적고 당사자 서명을 받으세요. 문서를 작성한 뒤 증액분을 지급하고 확정일자를 받아 보관합니다. 기존 계약서도 버리지 말고 함께 보관해야 합니다. 임차인이 계속 점유하고 주민등록을 유지하는 등 대항력 요건을 갖추고 있는지도 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 새 계약서를 쓰면 기존 확정일자는 없어지나요?
기존 계약과 임대차 관계가 이어지는 갱신이라면 기존 보증금에 관한 기존 확정일자가 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 증액분의 권리 순위를 위해 변경 문서에도 확정일자를 받아 두세요.
Q. 보증금을 올려주기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
등기사항증명서에서 소유자와 근저당권·압류 등 권리 변동을 확인하세요. 확인 후에는 증액 합의서와 이체 내역, 확정일자 받은 문서를 함께 보관하는 것이 좋습니다.