전세계약을 맺은 뒤 집주인이 집을 담보로 대출받아 근저당권을 설정하는 경우가 있습니다. 계약서에 서명했다는 사실만으로 세입자의 보증금이 근저당보다 먼저 보호되는 것은 아니므로, 대항력과 권리 설정 시점을 확인해야 합니다.
대항력과 근저당 설정 시점
주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력이 생기지만, 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 반면 근저당권은 등기부에 설정등기가 된 때를 기준으로 순위가 정해집니다. 따라서 이사와 전입신고를 하기 전에 근저당이 설정되면 그 권리가 세입자보다 앞설 수 있습니다. 이미 대항력을 갖춘 뒤 설정된 근저당이라면 세입자가 먼저 보호될 여지가 있지만, 실제 배당 순위와 보증금 회수 여부는 확정일자, 선순위 권리, 경매 매각대금 등에 따라 달라집니다.
계약 후에도 등기부를 확인하세요
계약일에 깨끗했던 등기부가 잔금일에도 같다고 단정할 수 없습니다. 잔금을 치르기 직전 등기사항증명서를 다시 확인하고, 새 근저당이나 압류가 보이면 원인을 확인한 뒤 잔금 지급을 보류할지 검토하세요. 계약서에 잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 두면 분쟁 때 약정 위반을 주장하는 데 도움이 될 수 있습니다. 다만 특약만으로 이미 등기된 권리의 순위가 바뀌지는 않습니다.
자주 묻는 질문
계약 직후 근저당이 생기면 계약을 바로 해제할 수 있나요?
근저당 설정만으로 언제나 해제가 가능한 것은 아닙니다. 계약 내용과 임대인의 약정 위반 여부, 보증금 반환 위험 등을 따져야 하므로 계약서 특약과 등기 내용을 함께 확인해야 합니다.
확정일자를 받으면 근저당보다 무조건 먼저인가요?
아닙니다. 확정일자는 우선변제권과 관련되지만, 대항력 요건을 갖춘 시점과 다른 권리의 설정 시점도 중요합니다. 확정일자만으로 선순위 근저당을 앞설 수는 없습니다.